Ley N.º 21.842: Nueva normativa incorpora medidas de seguridad en edificaciones en altura

Novedad Jurídica | Septiembre 2026

El 23 de septiembre de 2026 fue publicada la Ley N.º 21.842, que modifica la Ley N.º 21.442, sobre Copropiedad Inmobiliaria, incorporando nuevas disposiciones destinadas a prevenir caídas accidentales desde edificaciones en altura.

La nueva normativa, conocida públicamente como “Ley Valentín”, establece medidas relacionadas con la instalación de sistemas adicionales de seguridad en departamentos y otras unidades habitacionales ubicadas sobre el primer piso.

¿Qué establece la nueva ley?

Uno de los principales cambios consiste en que los reglamentos de copropiedad no podrán prohibir a propietarios, copropietarios, arrendatarios u ocupantes la instalación de sistemas de seguridad adicionales, permanentes y resistentes destinados a prevenir caídas accidentales.

Entre las medidas que contempla la ley se encuentran, a modo ejemplar:

• Mallas de protección de alta resistencia.
• Sistemas de bloqueo de ventanas.
• Dispositivos que permitan limitar la apertura de ventanas.
• Otros mecanismos de seguridad que cumplan con las instrucciones que establezca la Secretaría Ejecutiva de Condominios.

La comunidad podrá, sin embargo, establecer estándares mínimos de calidad, además de condiciones relativas a la instalación y mantención de estos dispositivos, procurando mantener el orden, la homogeneidad y la seguridad de la edificación.

¿Quiénes deberán implementar medidas de seguridad?

La ley incorpora un nuevo artículo 43 bis a la Ley N.º 21.442.

Esta disposición establece que el copropietario, arrendatario u ocupante a cualquier título de una unidad destinada a vivienda, ubicada sobre el primer piso, deberá implementar medidas de seguridad idóneas para prevenir caídas cuando en dicha unidad residan:

• Niños o niñas de hasta 12 años de edad; o
• Personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas.

Las medidas deberán implementarse en aquellos sectores de la unidad o de bienes comunes asignados en uso y goce exclusivo que presenten riesgo de caída.

¿Qué ocurre con los reglamentos de copropiedad?

Este punto resulta especialmente relevante para las comunidades y administraciones de condominios.

La nueva normativa impide que el reglamento de copropiedad prohíba directamente la instalación de estos sistemas de seguridad.

No obstante, el reglamento sí podrá establecer determinadas condiciones relacionadas con la calidad, instalación y mantención de los dispositivos, siempre que tengan por finalidad conservar el orden, la homogeneidad y la seguridad del edificio.

Por ello, las comunidades deberán considerar estas nuevas disposiciones al momento de revisar o actualizar sus reglamentos internos.

¿Desde cuándo será exigible esta obligación?

La ley contempla una disposición transitoria relevante.

Si bien la Ley N.º 21.842 fue publicada el 23 de septiembre de 2026, la obligación específica establecida en el nuevo artículo 43 bis será exigible una vez transcurridos 24 meses desde su publicación.

Por lo tanto, el plazo establecido por la propia ley se cumple el 23 de septiembre de 2028.

Este período permite que propietarios, arrendatarios, administradores y comunidades puedan conocer las nuevas exigencias y adoptar oportunamente las medidas de seguridad correspondientes.

Responsabilidad de fabricantes, proveedores e instaladores

La normativa también contempla una disposición respecto de quienes fabriquen, provean o instalen los sistemas de seguridad.

Cuando corresponda, estos responderán por las fallas o defectos de las medidas de seguridad conforme a la Ley N.º 19.496, sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, sin perjuicio de las responsabilidades civiles que puedan resultar aplicables de acuerdo con las reglas generales.

¿Qué deben tener presente las comunidades y propietarios?

La entrada en vigencia de esta normativa plantea nuevos desafíos para la gestión de condominios y edificios habitacionales.

Entre otros aspectos, será importante:

1. Revisar el reglamento de copropiedad.

Las comunidades deberán verificar que sus disposiciones sean compatibles con las nuevas normas sobre instalación de sistemas de seguridad.

2. Identificar sectores que presenten riesgos de caída.

Especialmente en departamentos ubicados sobre el primer piso y en aquellos casos comprendidos por el artículo 43 bis.

3. Informarse sobre los sistemas de seguridad adecuados.

Las medidas deberán ser idóneas y cumplir con las instrucciones que establezca la autoridad competente.

4. Informar al administrador.

Las personas obligadas deberán comunicar al administrador la instalación de las medidas de seguridad y proporcionar los antecedentes documentales correspondientes.

5. Considerar los plazos establecidos por la ley.

La obligación específica de implementar estas medidas será exigible transcurridos 24 meses desde la publicación de la Ley N.º 21.842.

Una nueva consideración para la gestión inmobiliaria

La Ley N.º 21.842 introduce una modificación relevante al régimen de copropiedad inmobiliaria, incorporando la prevención de caídas accidentales como un nuevo elemento dentro de las medidas de seguridad aplicables a determinadas unidades habitacionales.

Para propietarios, arrendatarios, administradores y comunidades, conocer oportunamente estas modificaciones permitirá adoptar medidas preventivas y revisar los reglamentos y procedimientos internos conforme al nuevo marco legal.

En Carvajal Abogados asesoramos en materias relacionadas con copropiedad inmobiliaria, revisión y modificación de reglamentos, contratos y demás aspectos jurídicos vinculados a la administración y gestión de inmuebles.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría jurídica para un caso particular. La aplicación de la normativa dependerá de las circunstancias específicas de cada comunidad o unidad inmobiliaria.